化解房企風險，提振樓市信心，改善行業(yè)資產負債表……在“防風險、保民生、促消費”目標驅動之下，2023年的房地產行業(yè)，困難和壓力仍在，但迎來了突圍和改變。

　　這一年，取消限購、降低首付比例、調降房貸利率等政策接踵而至，各地共計出臺700余次房地產優(yōu)化政策；銷售市場表現(xiàn)為“前高中低后穩(wěn)”；行業(yè)邁入轉型調整期，倒逼開發(fā)商“節(jié)衣縮食”，全力保交付，加快債務重組，構建新發(fā)展模式……

　　“2023年是房地產市場‘突圍’的一年。”北京住宅房地產業(yè)商會會長黎乃超向《證券日報》記者表示，各地頻繁發(fā)布樓市優(yōu)化政策，力促房地產市場平穩(wěn)運行。隨著人口結構的變化和城市化進程的推進，房地產市場供需關系發(fā)生了新變化，給行業(yè)未來發(fā)展帶來諸多挑戰(zhàn)。

　　政策持續(xù)落地重塑市場信心

　　2023年，房地產優(yōu)化政策持續(xù)發(fā)力，力度空前，覆蓋面廣，利好信號強烈。

　　諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，今年以來截至12月18日，各地共計出臺房地產優(yōu)化政策達751次，較去年增加140余次，其中，9月份出臺次數達去年以來峰值，單月出臺政策超140次。

　　受政策持續(xù)落地影響，市場迎來一些變化。但不同于往年的“階梯式”復蘇，2023年樓市呈現(xiàn)“脈沖式”復蘇。具體表現(xiàn)為兩輪活躍期，先是3月份—4月份剛需、剛改需求集中釋放；后是9月份—10月份，隨著“認房不用認貸”等政策落地，市場又迎來一輪復蘇。

　　“今年我們抓住了一季度末和三季度兩輪政策窗口期推盤強銷，其中重點一二線城市回籠資金規(guī)模較高。”某房企北方大區(qū)操盤手向《證券日報》記者表示。

　　另以龍湖集團為例，2023年國慶長假期間，其北京改善紅盤御湖境加推的全新樓棟全部售罄，銷售額達1億元，西安高新·云河頌成交量為3.85億元。彼時，龍湖集團相關人士稱，政策惠及之下，一二線高能級城市，改善性需求迅速進入市場，成交活躍度率先提升。

　　總體而言，分化行情貫穿全年，核心城市樓市韌性較強。而對于行業(yè)全年的表現(xiàn)，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜預測，2023年全國商品房銷售面積或難以達到12億平方米。中原地產首席分析師張大偉則更為樂觀，他表示，2023年全國商品房銷售面積仍有望達12.5億平方米、銷售金額達12.5萬億元。

　　土地市場表現(xiàn)和新房市場基本一致。據中指研究院數據，2023年前11個月，TOP100企業(yè)拿地總額10855億元，拿地規(guī)模同比下降6.6%。新變化出現(xiàn)在四季度，多城取消“限地價”模式，土地市場重回“價高者得”時代，一定程度上提振了舉牌情緒，優(yōu)質地塊競拍熱度攀升，但分化加劇。

　　分化主要體現(xiàn)在兩方面，一是城市能級及區(qū)域分化，核心地塊競拍出高溢價，非核心區(qū)仍會出現(xiàn)底價成交，甚至流拍；二是房企投資擴表能力分化，經營穩(wěn)健的央企國企及部分頭部民營房企成拿地“大戶”。

　　整體來看，銷售端尚未全面轉暖之下，政府推地、房企拿地均偏謹慎。正如陳文靜所言，土地市場低溫態(tài)勢是否扭轉，仍取決于房企銷售端的恢復程度及融資渠道是否暢通。

　　商業(yè)不動產REITs正式開閘

　　為改善房企流動性困難及化解債務風險，過去一年，金融支持力度不斷加碼。信貸、債權、股權“三支箭”齊發(fā)，在阻斷房企風險蔓延、緩解民營企業(yè)信用收縮等方面發(fā)揮了積極作用。

　　“第一支箭”信貸規(guī)模持續(xù)擴大，“第二支箭”擴容增量持續(xù)推進。關閉多年的上市房企再融資渠道正在打開，部分A股房企已拔得頭籌。據《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，自去年年底房企股權融資開閘以來，27家A股上市房企發(fā)布相關定增預案，計劃募集資金超900億元，其中8家房企定增方案獲監(jiān)管部門批準通過，3家已完成融資，融資額約為200億元。

　　“‘三支箭’鼓勵提供有效的風險緩釋工具，或者通過優(yōu)先股、共益?zhèn)鶛嗄Ｊ綄崿F(xiàn)房企紓困，將有助于防止房地產風險蔓延?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示。

　　更重要的是，基礎設施領域REITs取得突破性進展，其底層資產已于2023年正式擴容至商業(yè)地產領域。

　　今年3月份，相關部門明確表態(tài)，支持購物中心、社區(qū)商業(yè)等項目發(fā)行基礎設施REITs。10月26日，首批四單消費基礎設施REITs項目開啟受理，僅僅月余，首批消費基礎設施REITs項目即獲準予注冊的批復，這意味著商業(yè)不動產REITs正式開閘。

　　“目前市場上已經出現(xiàn)了一些積極變化，許多私募基金、保險資金在關注合適的商業(yè)類、產業(yè)園等資產，計劃成立Pre-REITs基金提前布局培育，將來以發(fā)行REITs為導向實現(xiàn)‘投融管退’再投資的循環(huán)發(fā)展?！贝鞯铝盒斜本┕矩撠熑撕宕饲霸诮邮堋蹲C券日報》記者采訪時表示，對發(fā)行人來說，REITs有其獨特的價值。一方面，作為融資工具，REITs本質上并非債權類產品，可以有效降低企業(yè)負債率；另一方面，REITs作為戰(zhàn)略發(fā)展工具，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)輕資產運行，轉變以往重資產、長周期的發(fā)展模式。

　　在多位業(yè)內人士看來，我國商業(yè)不動產體量龐大，這一融資通道大有可為。據共研網數據，國內僅購物中心這一業(yè)態(tài)的存量面積就高達5億平方米，資產總估值達十萬億元量級。未來，租金穩(wěn)定、回報率有上升空間、底層資產干凈的項目將成REITs市場的“寵兒”。另外，基礎設施REITs的加速推進，將推動開發(fā)商向房地產服務經營商轉變。

　　種種跡象顯示，一系列支持房企合理融資政策和金融機構紓困舉措落地實施，將改善相關企業(yè)的融資環(huán)境及經營環(huán)境，有效遏制債務違約增長勢頭，助其回歸正常經營軌道，加快行業(yè)風險出清。

　　行業(yè)風險逐步出清

　　2023年，部分房企疏通了債務重組之路，加快行業(yè)風險出清步伐。11月下旬，努力了18個月的融創(chuàng)中國宣布境外債務重組各項條件已獲滿足，公司整體化解約900億元債務風險。這意味著其成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企。

　　除融創(chuàng)中國外，富力地產等企業(yè)亦基本實現(xiàn)境內外債務重組或展期。龍光集團、花樣年、碧桂園等基本完成境內債務展期，華夏幸福、綠地控股等房企基本完成境外債務展期或重組。

　　而尚未完成債務重組的房企也取得階段性成果。如旭輝控股已于2023年9月份向境外債權人及顧問提供境外債務重組最新方案。旭輝控股相關人士向《證券日報》記者表示，境外銀團和債權人小組認可“短端削債、中端轉股、長端保本降息”的重組方向，也理解公司的降杠桿邏輯，能為公司提供緩沖期，助力保交付和日常經營。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，債務風險的化解和出清有助于出險企業(yè)恢復正常經營、恢復自我造血能力，促進市場企穩(wěn)復蘇。

　　出險房企加速風險出清之際，頭部優(yōu)質房企則忙于筑牢安全底線。四季度，房地產債券市場出現(xiàn)不理性波動，多家大型房企主動出擊，穩(wěn)定投資者信心。

　　12月中旬，保利發(fā)展宣布擬以10億元—20億元回購股份。同時，公司實際控制人保利集團計劃在未來12個月內增持公司A股股份，金額不低于2.5億元，不超過5億元。

　　更早之前的11月初，深圳市國資委力挺萬科。彼時，萬科大股東深圳地鐵表示，未來將以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為其注入新的流動性，交易金額預計超過100億元。

　　再比如，龍湖集團近期提前償還了2024年1月份到期的20億港元銀團貸款，至此，公司已提前償還153億港元銀團貸款?！?025年前，公司將無到期需償還的境外銀團貸款；至2027年前，亦無到期美元債。此外，龍湖集團已無存續(xù)的供應鏈ABS，商票目前也已清零。”接近龍湖集團相關人士向《證券日報》記者表示。

　　“無論是回購還是提前償債，都是房企釋放的積極信號。大部分頭部房企的基本面并沒有大問題，相信能夠安全穿越市場周期?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者表示。

　　但暫時謀得安全，并不意味著擁有長期優(yōu)勢。當下，房地產市場仍處于轉型調整期，尋得新發(fā)展動能，是制勝未來的要領。

　　加快構建新發(fā)展模式

　　2023年10月份，萬科董事會主席郁亮在媒體交流會上表示，陣痛還在持續(xù)當中，但無論是否愿意或是否接受，行業(yè)都將進入新的發(fā)展階段?！爸挥许槕獣r代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期。”

　　無疑，房地產蒙眼狂奔擴規(guī)模的時代已落幕，開發(fā)業(yè)務增速放緩已成定局。那么，如何在房地產下半場謀得一席之地？答案或許來自兩大方面，一是抓住結構性機會，追求開發(fā)業(yè)務的“有質量增長”；二是探索新業(yè)務模式，拓展第二增長曲線。事實上，有想法的房企已洞悉市場變化，調整產品策略，逐漸轉為重點滿足改善性及多元化需求。

　　如此一來，經營性業(yè)務成為房企構建第二增長曲線的首選。比如，在嘗試新業(yè)務方面，已有房企邁出了重要一步。例如，龍湖集團旗下商業(yè)綜合體“天街”品牌已經越來越被人所熟知。2022年，龍湖經營性業(yè)務的運營及服務利潤占比已達27%，其對未來5年非地產開發(fā)利潤占比達到50%以上有信心。

　　事實上，2023年以來，多家大型房企均公開表示，經營性業(yè)務收入增速較快，利潤占比正逐步提升。

　　但這并不輕松，以目前正在實踐開發(fā)與經營服務并重戰(zhàn)略的萬科為例，郁亮曾重點分享了兩大難點，首先需要培養(yǎng)出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力；其次，商業(yè)模式能否實現(xiàn)閉環(huán)。

　　由此可見，新商業(yè)模式正有待房企逐步探索。不過，更值得期待的是，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”已孕育新機，現(xiàn)已接連獲得資金支持，被業(yè)內視為構建房地產新發(fā)展模式的有力抓手。

　　山東健康集團2023年度第二期中期票據項目成功發(fā)行，標志著全國債券市場首單“平急兩用”債務融資工具項目正式落地。而近日，建發(fā)房產在上交所發(fā)行一期保障房領域的企業(yè)債券，規(guī)模為9億元，部分所募資金用于廈門市安置房項目建設，是交易所債券市場支持“三大工程”建設的第二單落地項目。此外，國家開發(fā)銀行福建省分行向福州新區(qū)雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元，并發(fā)放首筆貸款1000萬元……

　　“‘三大工程’建設著眼于房地產長期健康運行與穩(wěn)定增長，力圖解決發(fā)展不平衡的結構性短板以及供需錯配、需求斷層等長期問題?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，這是未來行業(yè)投資擴表的重要領域。

　　當下，相關建設項目陸續(xù)啟動。例如，12月7日，重慶市“平急兩用”重點保供基地建設項目在潼南啟動。據悉，該項目總投資約25億元。

　　“城中村改造亦將對房地產投資產生明顯支撐。”陳文靜表示，根據中指研究院測算，22個超大特大城市待改造城中村規(guī)模約10億平方米。另有房企高管曾直言，城市更新領域是一個10萬億元量級的黃金賽道，有望成為行業(yè)發(fā)展新的重要驅動力。

　　正如黎乃超所言，2024年，新房銷售市場依然面臨調整壓力，新的業(yè)務模式和方向會成為行業(yè)發(fā)展“破題”的關鍵。比如，房地產企業(yè)需“輕重并舉”尋求多維度發(fā)展空間，積極探索布局代建、物業(yè)服務、商業(yè)運營、長租公寓等業(yè)務。但無論是怎樣的經營環(huán)境，本質在于“好產品、好服務才是房企立足市場的核心競爭力”。

　　樹木因相依而生長，星辰因輝映而璀璨。當前，房地產行業(yè)正在進行重大轉型并尋找新的均衡點，道阻且長。2024年希望在各方聚力下，房地產業(yè)盡快實現(xiàn)從“信心修復”轉入“行業(yè)康復”，步入健康發(fā)展新階段。